Année 2024

NEWS IMMOBILIERES NOUVELLES DISPOSITIONS JANVIER 2024

En matière d'immobilier, de nombreuses dispositions nouvelles sont entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2024.

Le nouveau PTZ
Le prêt à taux zéro PTZ qui connaît de nombreux changements en 2024.

1. Un PTZ ne peut plus financer la construction d'une maison neuve. Il ne doit servir que pour acheter un bien en habitat collectif.

2. Dans le neuf, le PTZ ne concerne plus que les zones tendues (A bis, A et B1). Dans l'ancien, ça ne change pas : un PTZ peut concerner les achats de logements avec de lourds travaux de rénovation dans les zones détendues (B2 et C).

3. les grilles de plafonds de revenus ont été revues. Pour simplifier, on peut dire qu’on a donné un petit coup de pouce aux ménages modestes (en leur permettant d’emprunter plus avec une quotité qui passe de 40% à 50% pour eux) et créé une sorte de "mini-PTZ" pour des ménages plus aisés (avec une quotité de seulement 20%, contre 40% pour les autres). Le tout en relevant un peu les plafonds de revenus en fonction du nombre de personnes logées.

Par ailleurs, l’aide va doubler pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement (PTZ vente HLM). Pour ces dossiers, les prêts à taux zéro pourront financer 20% de l’opération, contre 10% jusqu’ici.

Enfin, le montant maximal du prêt à taux zéro doit passer de 80.000 à 100.000 euros mais le décret sur le sujet n'a pas encore été publié

Du changement pour MaPrimeRénov
Les montants des aides à la rénovation énergétiques et leur fonctionnement changent.
Le dispositif MaPrimeRénov ne concerna plus que :
L'installation d'un nouveau système de chauffage à énergies renouvelables (par exemple une pompe à chaleur ou un poêle) ;
La réalisation d'un bouquet de travaux (changement de système de chauffage et isolation des combles par exemple) ;
Une rénovation globale du logement qui permet de gagner au moins 2 classes énergétiques au titre du DPE (par exemple de G à E). Pour cela, il faut obligatoirement depuis le 1er janvier 2024 se faire accompagner par une structure labellisée "Mon Accompagnateur Rénov’".

Lancement de MaPrimeAdapt
Calquée sur le modèle de MaPrimeRénov, pour les travaux de rénovation énergétique, cette nouvelle aide publique vise à centraliser toutes les aides à l'adaptation des logements pour les rendre plus accessibles aux personnes âgées ou handicapées. Elle est accessible sous conditions de ressources depuis le 1er janvier aux plus de 70 ans et aux personnes handicapées. Cette prime peut financer 50 ou 70% des travaux.

Lancement de Ma Prime logement décent
Un nouveau plan pour résorber l’habitat indigne

Cette nouvelle aide, lancée depuis le 1er janvier 2024, remplace en fait deux aides préexistantes ("Habiter sain" et "Habiter serein") de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Ma Prime logement décent pourra prendre en charge des travaux de rénovation allant jusqu'à 70.000 euros à hauteur de 60% pour les ménages modestes et 80% pour les ménages très modestes. Il s'agit ainsi de s'attaquer aux logements insalubres.

Des réductions d'impôt qui baissent pour le Pinel
L'avantage fiscal pour les nouveaux Pinel "classiques" est de nouveau réduit en 2024. En métropole, les taux passent :

• De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans
• De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans
• De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

En Outre-Mer, les taux passent :

• De 21,5% à 20% pour un engagement de 6 ans
• De 26% à 23% pour un engagement de 9 ans
• De 28,5% à 25% pour un engagement de 12 ans

Pour les "Pinel +" en revanche, les taux restent inchangés (à 12%, 18% et 21% en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-Mer). Mais cela ne concerne que les logements qui respectent certains critères de qualité ou qui se situent dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Dernière année du dispositif Pinel, qui s'éteindra le 31 décembre 2024.
DPE collectif obligatoire
Les grosses copropriétés (200 lots et plus), tout comme les immeubles en monopropriété, ont l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour l'ensemble du bâtiment et donc aussi pour les parties communes. Cette obligation s'appliquera ensuite aux copropriétés de 50 à 200 lots en 2025 puis à celles de moins de 50 lots au 1er janvier 2026.
Ce DPE collectif doit notamment permettre d'identifier les travaux à réaliser afin d'améliorer les performances énergétiques de l'immeuble.

Plan pluriannuel de travaux obligatoire
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots. Ce PPT était déjà une obligation pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023. Il le deviendra aussi pour les copropriétés de 50 lots ou moins à compter du 1er janvier 2025. Cela ne concerne que les copropriétés ayant plus de 15 ans.
Les PPT servent à réaliser un état des lieux de l'immeuble et des travaux à faire (par ordre de priorité) sur un horizon de 10 ans ainsi que leurs coûts estimés. Il s'agit d'identifier les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ainsi que ceux qui peuvent améliorer sa performance énergétique.
Ce PPT doit être actualisé tous les 10 ans. "Toutefois, le syndicat des copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration", précise le site service-public.fr.

Taux d'usure calculé par trimestre
Retour à la "normale" pour le calcul du taux d'usure, autrement dit le taux maximal auquel une banque a le droit de vous prêter de l'argent pour un achat immobilier. Avec la hausse brutale des taux d'intérêt, il avait été décidé d'actualiser tous les mois le taux d'usure, plutôt qu'une fois par trimestre. Mais "cette mensualisation exceptionnelle n'a plus lieu d'être désormais" selon la Banque de France, alors que la Banque centrale européenne (BCE) a laissé ses taux inchangés en décembre pour la deuxième fois d'affilée. L'actualisation du taux d'usure se fera donc de nouveau une fois par trimestre.
Le taux d'usure est passé à 6,29% en janvier pour les prêts de 20 ans et plus. La prochaine actualisation du taux d'usure se fera à la fin du premier trimestre pour application début avril.

Plafonnement des loyers
Le plafonnement des loyers, qui concerne déjà de nombreuses villes (comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier ou Bordeaux), va aussi être appliqué à 24 communes du Pays basque courant 2024. Le montant des loyers de référence sera fixé par un arrêté "dans le courant de l'année 2024", selon le ministère du Logement. Ce sera aussi le cas de la métropole de Grenoble, là aussi courant 2024.

Fiscalité sur les meublés de type Airbnb
On nage en plein imbroglio sur ce dossier. Le gouvernement a laissé passer par erreur, dans le texte final du Budget 2024, une mesure qui rogne l'abattement fiscal sur les meublés de tourisme classés.
Lorsqu'un propriétaire loue en meublé, il a le choix entre deux options pour être imposé sur ses revenus locatifs: le micro-BIC ou le régime réel. En régime réel, vous pouvez déduire toutes vos charges (taxe foncière, gestion locative, etc.) et prendre en compte un amortissement du bien. En régime micro-BIC, vous allez avoir un abattement forfaitaire en fonction du type de meublé.

Pour les meublés de tourisme classés ainsi que les chambres d'hôtes, qui font donc de la location saisonnière, l'abattement était jusque-là de 71% des revenus (avec un plafond de revenus pour pouvoir bénéficier de cette option d'imposition qui était de 176.200 euros). L'article finalement retenu dans le Budget 2024 fait passer cet abattement de 71% à 30% en zones tendues, avec un plafond de recettes abaissé à 15.000 euros. L'abattement est ramené à 50% dans les zones rurales.

Le gouvernement assure que cette disposition ne sera pas appliquée en 2024 et que cette erreur sera rectifiée au cours de l'année (sans doute via un projet de loi de finance rectificative ou au plus tard dans le Budget 2025). "La disposition n'a pas vocation à s'appliquer dans l'intervalle", estime une source gouvernementale. Mais on attend une position claire du fisc sur le sujet.

Une prime de 5.000 euros en zone rurale pour les logements réhabilités
Pour aider les jeunes, les nouveaux entrepreneurs ou les travailleurs saisonniers à trouver un toit, les propriétaires qui réhabilitent des logements vacants depuis plus de deux ans en zone rurale pour les proposer à la location deviennent éligibles à une prime de 5.000 euros par logement.

Le taux de rémunération du PEL passe à 2,25%
Le taux de rémunération des nouveaux plans d'épargne logement (PEL) signés depuis le 1er janvier est passé à 2,25%, contre 2% auparavant. Le taux du prêt épargne logement associé au PEL, qui est 1,20 point supérieur au taux de rémunération, passe mécaniquement à 3,45%.

Année 2021-2022

Location et GLI rapport bailleur et locataire Vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien que vous mettiez en location pour vous constituer un patrimoine.

Félicitations !

Mais derrière cette vision théorique un peu idyllique, se cache la réalité du terrain.

Gérer un logement locatif pour optimiser votre investissement et vos rendements demande beaucoup de temps, une certaine expertise, et un goût prononcé pour les questions administratives.

Il ne s'agit pas seulement de percevoir le loyer.

Il existe de nombreuses obligations à ne pas oublier.

On compte aussi de nombreux pièges dans lesquels il ne faut pas tomber…

Envoyer les bons documents à son locataire, au bon moment (quittance)

Savoir réagir correctement en cas d’impayé

Déclencher son assurance GLI ou Garantie Loyers Impayés sans attendre…

Tenter de trouver un accord à l’amiable L'assurance loyers impayés protège son patrimoine. Elle garantit le revenu locatif. Elle rassure les partenaires financiers. L'assurance loyers impayés le libère de tout souci de gestion de contentieux.

La Garantie loyers impayés (Gli) est un contrat d'assurance comme les autres. Elle protège le bailleur contre les loyers impayés.

Elle ne concerne que les logements loués au titre de la résidence principale. Les locations saisonnières ne peuvent pas être couvertes par cette assurance.

Votre revenu doit représenter de manière générale 3 fois le montant du loyer. Cela reste une règle qui s'applique à la plupart des locataires. Elle peut toutefois être adaptée. Si vous avez des revenus importants, votre reste à vivre sera plus élevé.

Le calcul de la solvabilité du candidat locataire

 Pour vérifier la solvabilité de vos candidats locataires, il faut toujours prendre comme base le revenu net imposable.

Exemple pour un locataire gagnant 2 000 € / mois nets,

Capacité locative = 2000*35% = 700 par mois de loyers supportable

La capacité locative doit donc prendre en compte les revenus annuels nets imposables, déduction faite des éventuelles primes et compléments exceptionnels non récurrents. S’il s’agit d’une location avec un couple ou d’une colocation, seul l’un des occupants devra avoir une solvabilité acceptable par l’assureur pour pouvoir prétendre à la GLI et non l’ensemble des habitants du logement.

Pour bien comprendre 35 % de taux d’effort = 2.85 fois le montant du loyer !

 Année 2018-219

 

Le départ du locataire et le préavis
Pour que le congé soit valablement donné, ce n'est pas la date d'envoi de la lettre de congé qui est prise en compte, mais la date à laquelle le locataire la reçoit. C'est pourquoi il est toujours conseillé de s'y prendre largement à l'avance afin que le locataire ait pu réceptionner son congé dans le délai de préavis prévu avant la date d'échéance de son bail : 

préavis pour un logement loué nu  : le bailleur a intérêt à s'y prendre au moins 7 mois avant la date d'échéance du bail pour envoyer le congé au locataire afin qu'il l'ait reçu au moins 6 mois avant l'échéance du bail ;

préavis pour un logement meublé  : le bailleur a intérêt à s'y prendre au moins 4 mois avant la date d'échéance du bail afin que le locataire l'ait reçu au moins 3 mois avant la fin de son bail.

La manière de donner congé à un locataire
Le propriétaire a le choix entre 3 solutions pour donner congé à son locataire.

Envoyer le congé en courrier RAR 
Le bailleur peut envoyer lui-même la lettre en courrier recommandé avec RAR à son locataire. C'est la date à laquelle le locataire la reçoit qui compte. S'il n'est pas là le jour où la lettre lui est apportée, elle est conservée 15 jours au bureau de poste où le locataire peut aller la récupérer. Dans ce cas, c'est le jour où il va la chercher à la Poste qui fait foi de la bonne réception du congé et valide donc le congé du bailleur. À condition que le locataire la récupère dans le délai requis pour être dans le délai légal du congé.

C'est pourquoi il est indispensable de s'y prendre bien en amont pour délivrer le congé. Si le locataire ne va pas chercher le courrier RAR, la poste retourne la lettre à son expéditeur. C'est comme si le bailleur n'avait pas donné congé à son locataire. Si cela arrive, le bailleur doit alors faire appel à un huissier de justice pour donner congé à son locataire ou aller lui remettre le congé en mains propres, en s'assurant qu'il est toujours dans les délais. 

Remettre le congé en main propre au locataire 
Si le bailleur a l'opportunité de rencontrer le locataire, il peut aussi lui remettre directement sa lettre de congé en main propre. Dans ce cas, pour justifier de la remise, le propriétaire va demander au locataire de lui signer un récépissé, c’est-à-dire d'écrire qu'il certifie avoir bien reçu la lettre de congé en « main propre » du bailleur. Le locataire peut aussi en accuser bonne réception par émargement, c'est-à-dire en signant un document attestant avoir bien reçu la lettre de congé.

Donner congé par acte d'huissier
Le propriétaire peut aussi faire appel à un huissier de justice, désormais appelé « commissaire de justice », qui va prendre le relais et rédiger lui-même le congé qu'il va déposer au locataire. L'avantage essentiel de demander à un huissier de délivrer le congé, c'est que le seul fait que l'huissier passe déposer le congé au domicile du locataire suffit. Même si le locataire est absent, la signification du congé laissée dans la boîte aux lettres du locataire permet de certifier la date de la remise. Cela permet donc d'être sûr que le locataire a reçu son congé à une date certaine.

En revanche, le propriétaire ne peut pas envoyer le congé à son locataire par SMS, e-mail, courrier simple ou autre moyen non prévu par la loi. Pour donner congé à son locataire, le bailleur doit invoquer l'un des motifs légaux le lui permettant.

Quels sont les motifs de congé pour résilier un bail ?

La loi prévoit que le bailleur peut récupérer son logement en donnant congé à son locataire pour l'une des 3 raisons suivantes :

1. la reprise dite « personnelle » du logement ;
2. la vente du logement ;
3. un motif légitime et sérieux.

  

ANNEE 2016 /ACTUALITES

 

Objet travail expert / prêt hypothécaire : sécuriser les investissements notamment /obligation nouvelle 2016 de fournir une expertise immobilière pour contracter un prêt immobilier résidentiel (Directive sur le crédit hypothécaire 2014/17/EU).

Souhait de vous accompagner dans la justification du juste prix qui est un préalable indispensable à beaucoup d’actes.

La seule valeur n’est pas suffisante, la méthodologie pour l’obtenir est tout aussi déterminante comme l’illustre l’arrêt de la Cour d’Appel de Douai du 23 juillet 2015 (n°14/01390 – AJDI 2015 p. 792).

ANNEE 2015 / ACTUALITES 

Des permis valables plus longtemps

Le délai de validité des permis de construire, d'aménager, de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration est temporairement porté de 2 à 3 ans, prorogeable un an.

Dans le cadre du plan de relance de la construction, la validité des permis de construire, d'aménager, de démolir et des décisions de non-opposition à déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2015 est portée à 3 ans ; ce délai majoré peut faire l'objet d'une prorogation d'un an. Ces dispositions s'appliquent aux autorisations en cours de validité au 30 décembre 2014 ; si ces autorisations ont fait l'objet d'une prorogation avant cette date, le délai de validité résultant de cette prorogation est majoré d'un an.

Décret 2014-1661 du 29 décembre 2014 : JO 30 p. 23203.

À noter :

Des mesures identiques avaient été prises dans le cadre du plan de relance de l'économie pour les autorisations délivrées jusqu'au 31 décembre 2010 (Décret 2008-1353 du 19-12-2008).

Source Edition F. LEFEBVRE

 

L'expertise mesure du risque : gage de sécurité d'opérations immobilières

«L'expertise, c'est un peu comme l'assurance, les particuliers la trouvent chère tant qu'elle ne joue pas» : cette analyse relevée courant 2014 dans une revue professionnelle d'expert de justice résume l'interêt grandissant dans le contexte économique et politique actuel de notre fonction et des missions grandissantes confiées à des professionnels qualifiés, indépendants et assurés en quête pour chaque étude ou audit d'une analyse juste et objective servant d'assise à des travaux ou projets patrimoniaux. (études des risques et impacts de conséquences sur les normes et règlements opposables.)

Aussi, les obligations de formations et qualifications sont essentielles pour exercer cette fonction.

 

L'évaluation d'un actif immobilier ou foncier confiée à un expert couvert par une assurance professionnelle RCP ne manque pas d'intérêt surtout en cas de contestation de la valeur vénale du bien.

(ex : approche couverte fiscale par un professionnel indépendant et dénoué de tout interêt direct avec le client conseillé  (ex : demande notaire, avocat conseil affaire, expert comptable ou agent immobilier).

Ce risque court tant qu'il n'y a pas prescription, c'est-à-dire durant l'année en cours de l'acte de donation ou de succession et les 3 années suivantes.

L'étude d'approche "tendance marché", prix pratiqués ou réalisés de cessions ventes d' immeubles peuvent amener à l'étude expertale complète mais ces approches ne sauraient être suffisantes.

L'expertise viendra orienter la réflexion sur des considérations propres au bien concerné dans un espace également juridique, fiscal et technique en sus de l'approche économique.

D'autre part, il existe aussi des situations de réflexion d'évaluation dans des marchés rares ou inexistants voires dits atypiques.

 

Il est nécessaire de retenir ainsi que la valeur vénale et le prix de marché (lisible avec des outils de lecture marché sur site internet ou références et conjoncture étudiée par les notaires) sont différents.

L'un sert à l'analyse en partie de l'autre mais ne saurait être suffisant au delà d'une simple comparaison parfaite en recherche de la juste valeur définie par les normes ainsi : "la juste valeur d'un actif est le montant pour le lequel cet actif pourrait être échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions normales de concurrence."

"Un bien n'a de valeur que s'il existe une demande solvable susceptible de se porter sur lui " disait dernièrement trés justement un expert confrère interrogé sur ce point.

Le court terme ne doit pas masquer le long terme : en d'autres termes le prix à l'instant spécifique de la transaction  ne doit pas occulter la valeur sur la durée.

Pour tous actes de gestion de patrimoine, le recours à l'expertise s'avère utile.

 

Détecteur de fumée : l'obligation d'équiper son logement

Echéance 8 mars 2015  / décret 10 janvier 2011.

Chaque particulier devra avoir équipé son logement d'un ou plusieurs détecteurs de fumée normalisés.

(Date limite pour doter chaque bien immobilier à usage d'habitation de ces systèmes de sécurité incendie.)

Pour être conforme à la législation, le particulier devra arrêter son choix sur un détecteur de fumée ciglé CE et respectant la norme NF EN 14604.

un seul détecteur par logement... mais toutefois ne pas se contenter de ce strict minimum. Pour disposer d'un système de sécurité incendie réellement fiable, il est ainsi préférable d'installer au moins un DAAF (détecteur autonome avertisseur de fumée) par étage.

Chambres, salons et autres pièces à vivre devront être privilégiées.

Concernant la cuisine, le DAAF n'y est pas totalement exclus mais devra répondre à certaines conditions d'installation.

En ce qui concerne les biens immobiliers mis en location, dès le 8 mars, il reviendra à leur propriétaire de fournir et d'installer le détecteur. Enfin, si l'installation d'un DAAF dans chaque logement sera bientôt une obligation, elle n'impliquera toutefois aucune sanction dans l'éventualité de son non-respect. Si les possibles dommages (matériels, blessures, décès) pouvant être provoqués par un incendie sont de nature à inciter la plupart des particuliers à s'équiper, les récalcitrants ne s'exposeront donc à aucune sanction, ni du côté de la loi, ni du côté des assurances... « la garantie incendie est acquise et en aucun cas conditionnée à l'installation d'un détecteur de fumée.

 

La résidence principale : définition fiscale / plus value immobilière

Pour l'administration fiscale, la résidence principale est la résidence habituelle et effective du contribuable et de sa famille.

Il doit y habiter plus de la moitié de l'année et pouvoir le prouver pour bénéficier de l'exonération.

Les dépendances « immédiates et nécessaires » cédées en même temps que la résidence principale sont exonérées, même si elles sont vendues à

un autre acquéreur.

A ce sujet, l'administration précise diverses conditions: ainsi, un garage doit être situé à moins d'un kilomètre du logement, une chambre de service doit être dans le même immeuble...

Nota : le logement doit être la résidence principale du vendeur le jour de la cession mais certains assouplissements sont admis. Ainsi, le vendeur peut déménager après la mise en vente du bien, à condition que

la cession ait eu lieu dans un délai raisonnable, soit une année – sauf conjoncture immobilière désastreuse. Il doit tout mettre en œuvre pour trouver un acquéreur (petites annonces, ajustement aux prix du

marché...).

Lorsque la vente est consécutive à un divorce ou à une séparation, les ex - conjoints sont tous deux exonérés si l'un d'eux réside dans le logement au moment de sa mise en vente.

Un régime encore plus favorable bénéficie aux personnes âgées qui s'installent en maison de retraite. Elles disposent de deux années pour vendre, à compter de leur entrée dans un établissement.

Entre-temps, le bien ne doit pas avoir été loué ou prêté.

Toutefois, le bénéficiaire ne doit pas être assujetti à l'ISF et son revenu ne doit pas dépasser un certain seuil.

 

ANNEE 2014 / ACTUALITES

 

3ème Trimestre 2014

Succession: rôle et interêt de l'expert

Les héritiers doivent évaluer les biens appartenant au défunt en tenant compte des règles propres à chaque catégorie de biens.

En principe, les biens déclarés doivent être estimés pour leur valeur vénale, définie par les tribunaux comme le prix normal qu'aurait accepté de payer un acquéreur quelconque pour acheter un bien similaire.

Lorsque la valeur estimée d'un bien dans la déclaration de succession est supérieure au prix auquel ce bien est finalement vendu, l'héritier ne récupère pas forcément les droits de succession payés en trop.

Il lui faut prouver qu'au moment du décès la valeur vénale du bien était effectivement moindre que celle déclarée.

Dans ce cas seulement le caractère exagéré de l'imposition sera établi et l'héritier pourra obtenir la restitution de la somme versée en trop (Cass. com. 22.10.13, n°12-24.034).

Le Code général des impôts fixe des règles particulières d'évaluation et prévoit des mesures d'exonération totales ou partielles.

Même les biens partiellement exonérés de droits doivent figurer dans la déclaration de succession.

 

Indivision / indemnité occupation : rôle et interêt de l'expert

Lorsqu'un indivisaire utilise privativement un bien indivis, il doit une indemnité d'occupation aux autres indivisaires et il n'a donc aucun intérêt à prolonger l'indivision par des manœuvres dilatoires.

Après un décès, les héritiers du défunt deviennent automatiquement sous statut de « co-indivisaire » de ses biens, et acquièrent tous les mêmes droits et les mêmes obligations sur ce patrimoine jusqu'au partage.

Les opérations de partage sont souvent susceptibles d'être longues, surtout si des différends naissent.

Mais un co-indivisaire occupant privativement un bien indivis ne sera pas encouragé à provoquer artificiellement un tel différend par des manœuvres dilatoires car il n'aurait aucun intérêt à le faire.

En effet, en vertu de l'article 815-9 du Code civil, cet indivisaire est redevable d'une indemnité envers l'indivision jusqu'au jour du partage ou de la libération des lieux si celle-ci est antérieure. Et en cas de désaccord entre les indivisaires, il est possible de solliciter en justice la fixation d'une telle indemnité dans les limites de la prescription quinquennale édictée par l'article 815-10 du Code civil.

Le rôle du juge est double : il vérifie, d'une part, si les conditions de son versement sont remplies, ce qui implique en particulier d'apprécier le caractère exclusif ou non de la jouissance du bien ; il détermine, d'autre part, son montant, eu égard notamment à la valeur locative du bien. (intervention expert)

Enfin, la jurisprudence considère que cette indemnité doit être payée dès sa fixation par le juge, date à partir de laquelle elle porte en outre intérêt (Rép. min. n°10505, JO Sénat 26.6.14).

 

 2ème Trimestre 2014

Les principales mesures de la loi Alur

 

ENCADREMENT DES LOYERS
- Dans les zones « tendues », les préfets fixeront chaque année par décret un loyer médian de référence majoré de 20 %, au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30 % au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.
- Un « complément de loyer exceptionnel » pourra s'ajouter au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.

GARANTIE UNIVERSELLE
- Une garantie universelle des loyers (GUL), gratuite et publique, sur l'ensemble du parc privé, protègera, d'ici au 1er janvier 2016, les propriétaires des impayés, pendant une durée de 18 mois dans la limite d'un loyer médian local. Mais les propriétaires auront le droit de préférer le recours à la caution.
- Coût estimé par la ministre : 420 millions d'euros en année pleine, financé par des économies sur des dépenses actuelles de l'Etat, des organismes HLM et des collectivités territoriales.

RELATIONS LOCATAIRES-PROPRIETAIRES
- Modèles types d'état des lieux et de bail, définis par décret, avec mention du loyer médian de référence et du loyer appliqué au locataire précédent.
- Délai de préavis pour quitter son logement ramené à un mois dans les zones tendues.
- Le dépôt de garantie sera rendu dans un délai d'un mois, au lieu de deux, s'il n'y a pas de réserves dans l'état des lieux. Sa rétention abusive par le bailleur sera sanctionnée par une pénalité, par mois de retard, de 10 % du dépôt.
- Les marchands de listes ne devront proposer que des logements dont ils ont l'exclusivité.
- Encadrement accru des ventes à la découpe, avec notamment une protection des locataires âgés.
- Encadrement de la location de meublés de tourisme.
- Création de commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alertées systématiquement sur des situations d'expulsion.
- Statut de la colocation, avec encadrement des contrats multiples (entre le propriétaire et chacun des colocataires).
- Les frais d'agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l'état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier.

REFORME DES COPROPRIETES ET DES PROFESSIONS DE L'IMMOBILIER
- En dehors du forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, définies par un décret.
- Les syndics devront ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu'ils ont en charge.
- Possibilité de réaliser un diagnostic technique global dans chaque copropriété, permettant le cas échéant d'élaborer un plan pluriannuel de travaux financé par un fonds de prévoyance.
- Encadrement des résidences à temps partagé (multipropriété).
- Reconnaissance des habitats participatifs (sous forme de sociétés ou de coopératives) permettant à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction ou d'acquisition d'un immeuble où ils logeront.
- Contrôle du respect de la déontologie des professionnels de l'immobilier.

HABITAT INDIGNE ET LOGEMENT SOCIAL
- Délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d'expulsion porté à trois ans pour tenir compte d'un « recours Dalo ».
- Les marchands de sommeil déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d'achats de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans.
- Le propriétaire d'un logement indécent qui, à compter de la promulgation de la loi, refusera d'engager des travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics devra payer une astreinte de 1 000 euros par jour de retard.
- Le demandeur de logement social n'aura qu'un dossier unique à remplir, même s'il fait des demandes dans plusieurs départements.
- Maintien du dispositif spécifique de domiciliation des demandeurs d'asile.

REGLES D'URBANISME
- Elaboration des plans locaux d'urbanisme à l'échelle de l'intercommunalité et non plus de la commune. Mais ce transfert ne pourra intervenir si un quart des communes représentant au moins 20 % de la population s'y oppose.
- Suppression des coefficients d'occupation des sols (COS) et de la taille minimale des terrains constructibles.
- La construction dans d'anciennes zones industrielles devra être précédée d'une étude sur leur état de pollution.

 

 1er TRIMESTRE 2014

 

ZOOM SUR PLUS VALUES CESSIONS TAB

 

Bercy précise les modalités de détermination des plus-values de cession de terrains à bâtir (janvier 2014)

Comme annoncé le 6 janvier dernier, l'administration fiscale vient de préciser dans le cadre d'une mise à jour de sa base BOFIP-Impôt les modalités de détermination des plus-values de cession de terrains à bâtir à compter du 1er janvier 2014.

Les précisions tant attendues prennent la forme d'un rescrit intégré au BOFIP sous la référence BOI-RFPI-PVI-20-20-20140109, n°154

RES N° 2014/01 du 09 janvier 2014 : Modalités de détermination des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées depuis le 1er janvier 2014.

Question : Compte tenu de la censure partielle par le Conseil constitutionnel (décision n° 2013-685 DC) de l'article 27 de la loi de finances pour 2014 (n° 2013-1278 du 29 décembre 2013), quelles sont les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention pour la détermination des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées depuis le 1er janvier 2014 ?

Réponse : L'article 27 de la loi de finances pour 2014, définitivement adoptée par le Parlement le 19 décembre 2013, prévoyait notamment la suppression de l'abattement pour durée de détention pour le calcul du montant imposable, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux, des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er mars 2014.

Toutefois, dans sa décision n° 2013-685 DC du 29 décembre 2013, le Conseil constitutionnel a censuré ce dispositif.

Ainsi, les dispositions de l'article 27 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014, publiée au Journal officiel du 30 décembre 2014, ne modifient pas le régime fiscal et social des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées depuis le 1er janvier 2014 : ces plus-values continuent à bénéficier, tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux, de l'abattement pour durée de détention selon les modalités prévues par l'article 150 VC du CGI dans sa rédaction antérieure à l'article 27 précité de la loi de finances pour 2014.

Par suite, le montant imposable des plus-values de l'espèce réalisées depuis le 1er janvier 2014 reste calculé, comme pour celles réalisées depuis le 1er février 2012, en appliquant à la plus-value brute, déterminée conformément à l'article 150 V du CGI, un abattement pour durée de détention progressif fixé à 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, puis 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième et enfin 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième, conduisant à l'exonération totale des plus-values à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

 

ZOOM SUR L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE

Le marché de l'immobilier d'entreprise reste stable en France (janvier 2014)

Le marché de l'immobilier d'entreprise est resté relativement stable, à un niveau équivalent à la moyenne décennale. Selon l'étude publiée par le cabinet Cushman & Wakefield, le marché français aurait profité d'une offre plus variée et d'un regain d'intérêt pour des biens moins sécurisés.

Avec 15,1 milliards d'euros, les montants engagés dans l'Hexagone en 2013 sont en légère progression par rapport à 2012 et relativement proches de la moyenne des 10 dernières années", résume Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Le marché français de l'investissement aurait, selon l'étude publiée ce jeudi 9 janvier, profité d'une offre plus variée, alimentée par la cession d'acteurs souhaitant se recentrer ou contraints de dégager des liquidités, suscitant l'intérêt de différents types d'investisseurs. "Si l'appétit pour les biens les plus emblématiques reste important – en dépit d'un manque d'offres – ce bon résultat tient aussi à l'intérêt plus marqué pour des actifs moins sécurisés, confirmant l'attrait du marché", estime-t-il.

Bureaux en IdF, commerces en province

Les grandes opérations, dont le montant est supérieur à 100 M€, auraient notamment permis de compenser la chute du nombre total de transactions passé de 421 en 2012 à 393 en 2013 (-6,6 %). Les 36 plus grosses ont, à elles seules, totalisé 7,3 Mrds € soit près de la moitié du volume total investi en France. Selon Cushman & Wakefield, la répartition par taille traduirait toutefois un rééquilibrage du marché vers des opérations comprises entre 50 et 100 M€ : les 52 cas enregistrés (+33 %) ont ainsi totalisé 3,7 Mrds €. L'Île-de-France est restée le moteur de l'activité avec 11,1 Mrds € investis en 2013, la région concentrant près de 75 % des volumes de tout le pays. Ce sont principalement les bureaux qui ont généré cette activité (8,66 Mrds €), la part des commerces restant relativement faible (629 M€) dans le total. Quant à la province, avec 4 Mrds € investis (+2,6 %), les montants y ont été stables sur un an et supérieurs de 18 % à la moyenne des 10 dernières années. Et contrairement à l'Île-de-France, ce sont les commerces qui ont tiré les résultats (51 %), au détriment des bureaux (26 %). L'étude du cabinet de conseil note toutefois de fortes disparités selon les régions : elle souligne le dynamisme de la région Rhône-Alpes avec 970 M€ investis.

Quels investisseurs ?
Les caisses de retraite et les compagnies d'assurance, françaises ou étrangères, ont représenté près du quart des montants investis en 2013, participant notamment à 11 des plus grosses opérations de l'année (acquisition de grands ensembles de bureaux ou de portefeuilles de commerces). Les fonds souverains ont joué, l'an passé, un rôle moins décisif qu'en 2012 : leur part est passée de 20 à 8 % du volume total. "L'année 2013 a confirmé le regain d'activité des investisseurs opportunistes, et notamment de fonds d'investissement anglo-saxons. Ils ont contribué à animer des secteurs géographiques ou segments de marché peu prisés depuis le début de la crise", précise l'étude, qui cite des transactions de bureaux en petite couronne parisienne ou des investissements dans des locaux industriels franciliens ou en province.

Un marché polarisé
Pour 2014, Cushman & Wakefield prévoit que les volumes investis seront supérieurs à ceux de 2013, démontrant l'appétit d'investisseurs aux profils toujours variés. Mais cette reprise sera "au mieux poussive et inégale" et la demande "devrait rester inférieure à la moyenne des 10 dernières années", précise Olivier Gérard. "Le niveau de chômage, la forte pression fiscale ou la poursuite des arbitrages des consommateurs pèseront sur les projets immobiliers des utilisateurs. Nombre d'entre eux privilégieront une renégociation de bail à un déménagement. Les autres demeureront très prudents quant au choix d'un nouveau site, ciblant en priorité les bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux de qualité bien situés et répondant aux exigences de rationalisation et de modernisation des entreprises", conclut-il. Le marché français restera donc polarisé, entre des biens récents et des sites obsolètes à remettre aux normes pour les rendre attractifs.

Bureaux en demi-teinte, mais commerces et industriel dynamiques :
Les investissements dans les bureaux ont reculé de 15 % en 2013 pour s'établir à 9,7 Mrds €. L'étude de Cushman & Wakefield pointe le manque d'opportunités importantes dans la capitale intra-muros (-39 %), un phénomène légèrement compensé par l'activité en petite couronne. Le quartier d'affaires de La Défense aurait même enregistré sa meilleure performance depuis 2007, avec 880 M€ dont deux opérations de plus de 200 M€ (tours Adria et Pacific).
Avec 4 Mrds €, les montants investis dans les commerces ont progressé de 10 %, atteignant un niveau record. "Le marché a profité d'un afflux d'offres de qualité et de la hausse du nombre de grandes transactions", déclare le cabinet qui dénombre 12 opérations supérieures à 100 M€ (galeries et centres commerciaux).
Enfin, avec 1,5 Mrd €, les locaux industriels ont affiché une hausse de 15 % des montants engagés.

 

ANNEE 2013

 

article décembre 2013

Une servitude de passage pour cause d'enclave consécutive à une division doit être indemnisée.

L'acte de partage ayant généré la division foncière n'a pas eu pour effet de modifier le fondement légal de la servitude. Il ne contient par ailleurs aucune renonciation des propriétaires du fonds servant à la perception d'une indemnité.

Cass. 3e civ. 15 octobre 2013 n° 12-19.563 (n° 1167 F-PB)

article 2ème semestre 2013

USUFRUIT : DEFINITION et EXPLICATIONS

SELON L’ARTICLE 578 DU CODE CIVIL, L’USUFRUIT SE DÉFINIT COMME LE DROIT, POUR L’USUFRUITIER, DE JOUIR DES CHOSES DONT UN AUTRE (LE NU-PROPRIÉTAIRE) A LA PROPRIÉTÉ, À CHARGE D’EN CONSERVER LA SUBSTANCE. ON PARLE DE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ.

 AINSI, S’IL PORTE SUR UN BIEN IMMOBILIER, L’USUFRUIT PERMET À SON BÉNÉFICIAIRE D’OCCUPER PERSONNELLEMENT LE BIEN OU DE LE LOUER ET D’ENCAISSER LES LOYERS. MAIS POUR AUTANT, LE BIEN NE LUI APPARTIENT PAS ET LORSQUE L’USUFRUIT PRENDRA FIN, LE NU-PROPRIÉTAIRE RÉCUPÈRERA

LA PLEINE PROPRIÉTÉ DE CE BIEN.

 

COMMENT NAÎT L’USUFRUIT ?

L’usufruit est établi par la loi, par convention ou par le juge.

La loi, en matière successorale par exemple, accorde dans certains cas au conjoint survivant des droits en usufruit dont il bénéficie sa vie durant.

L’usufruit peut, par exemple, résulter de la volonté d’une personne (donation, testament). L’usufruit et la nue propriété peuvent également être vendus à titre onéreux de manière distincte. Par exemple, le propriétaire vend la nue-propriété de son bien et se réserve l’usufruit. Les parties ont la possibilité de déterminer la durée de l’usufruit (on parle d’usufruit temporaire). Néanmoins, si le décès intervenait avant la date prévue, l’usufruit cesserait tout de suite. Il peut être détenu conjointement c’est-à-dire par plusieurs personnes en même temps sur un même bien.  

Lors d’une procédure de divorce, le juge peut décider que la prestation compensatoire s’exécute par l’abandon d’un bien en usufruit.

 

SUR QUOI PORTE L’USUFRUIT ?

L’usufruit peut être établi sur tous les biens meubles (exemple : créances, valeurs mobilières, parts sociales) et immeubles.

L’usufruit peut comprendre des choses qui se consomment par l’usage que l’on en fait (de l’argent par exemple).

On parle alors de quasi-usufruit.

Le quasi-usufruit confère à l’usufruitier des pouvoirs supplémentaires lui permettant d’utiliser les biens (par exemple dépenser l’argent et ne pas seulement percevoir les intérêts). L’usufruitier doit rendre des biens de valeur similaire en quantité ou en qualité lorsque son usufruit prend fin.

Le quasi-usufruit peut aussi, dans certains cas, être établi de façon conventionnelle sur des biens non consomptibles.

 

QUELS SONT LES DEVOIRS DE L’USUFRUITIER ?

L’usufruitier doit faire procéder à un inventaire des biens sur lesquels portent ses droits avant d’en prendre possession.

Il est toutefois possible de le dispenser de cette obligation soit dans l’acte constitutif de l’usufruit, soit avec l’accord des héritiers.

Si l’inventaire n’est pas établi, le nu-propriétaire peut prouver par tous moyens la composition et l’état des biens lorsque l’usufruitier en a pris possession.  

Sauf s’il en a été dispensé, l’usufruitier doit fournir une caution. Celle-ci a pour objet de garantir les droits du nu-propriétaire si l’usufruitier ne respecte pas ses obligations.

En effet, l’usufruitier doit conserver les biens en l’état, sauf s’il possède un quasi-usufruit. Il doit prendre toutes les mesures utiles et nécessaires pour y parvenir.

Ainsi, lorsque l’usufruit porte sur un immeuble, l’usufruitier est tenu des réparations d’entretien (exemple: le remplacement d’une chaudière, le ravalement…).

L’usufruitier doit supporter toutes les charges liées à la jouissance du bien (taxe d’habitation, charges de copropriété…).

 

QUELS SONT LES DROITS ET DEVOIRS DU NU-PROPRIÉTAIRE ?

La nue-propriété est définie par défaut : les droits du nu propriétaire sont ceux que ne possède pas l'usufruitier.

Le nu-propriétaire doit respecter les droits de l’usufruitier : il doit le laisser jouir paisiblement du bien sur lequel porte l’usufruit. Par conséquent, il a seulement le droit de vendre ou donner la nue-propriété du bien. Il a vocation à retrouver tous les droits d’un propriétaire lorsque l’usufruit prend fin.

En outre, le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations, par exemple, les réparations des gros murs, la toiture entière…Toutefois l’usufruitier ne peut le contraindre à les effectuer sauf si l’acte constitutif de l’usufruit le prévoit. 

 

COMMENT L’USUFRUIT S’ÉTEINT-IL?

Plusieurs circonstances entraînent l’extinction de l’usufruit :

_ la mort de l’usufruitier ;

_ l’arrivée du terme prévu par les parties ;

_ la consolidation c’est-à-dire la réunion sur la même

tête des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire par

vente, donation ou succession ;

_ la renonciation de l’usufruitier à son droit ;

_ le non-usage pendant trente ans ;

_ la perte de la chose ;

_ l’abus de jouissance par l’usufruitier

QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES DE L’EXTINCTION DE L’USUFRUIT ?

En principe, l’usufruitier ou ses héritiers doit(vent) restituer au nu-propriétaire la chose en nature.

Par ailleurs, si le bien objet du démembrement de propriété est vendu, le prix sera réparti entre l’usufruitier et le nu propriétaire en fonction de leurs droits respectifs, sauf convention contraire.

 

QUELLE DIFFÉRENCE ENTRE L’USUFRUIT ET LE DROIT D’USAGE ET D’HABITATION ?

À la différence de l’usufruit, le droit d’usage s’applique uniquement à une maison, à un appartement ou à certaines pièces. Il permet à l’usager de se servir de la chose mise à sa disposition par un tiers.

L’usager ne peut ni céder son droit, ni louer le bien sur lequel il porte. En effet, l’usage qu’il peut en faire est strictement personnel. Ses obligations sont en principe les mêmes que celles de l’usufruitier.

 

DE L’USUFRUIT VIAGER ?

Pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donation, succession) et à titre onéreux, le barème est le suivant :

Moins de :

Âge                  Valeur de l’usufruit nue-propriété

 

21 ans révolus              90%              10%

31 ans révolus              80%              20%

41 ans révolus              70%              30%

51 ans révolus              60%              40%

61 ans révolus              50%              50%

71 ans révolus              40%              60%

81 ans révolus              30%              70%

91 ans révolus              20%              80%

Plus de :

91 ans révolus              10%              90%

 

Article 2013

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

 

Archives  2012

2ème semestre 2012

Information extrait presse

 

Sous évaluation de valeur immobilière : le pouvoir de l'administration fiscale

Le vendeur d'un bien immobilier a beau avoir échappé à l'exercice du droit de préemption, il n'est pas pour autant à l'abri ! L'administration fiscale peut vous réclamer le paiement des droits d'enregistrement sur la valeur réelle du bien, c'est à dire la valeur vénale immobilière. Le fisc peut également considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée et vous réclamer des droits de donation. De plus, le fisc peut vous demander de payer l'impôt sur les plus-value, en cas d'une éventuelle revente, si le bénéfice d'un achat à moindre coût est palpable immédiatement. En outre, si le vendeur et/ou l'acquéreur sont assujettis à l'ISF, la sous-estimation du bien peut entraîner un redressement fiscal sur les trois dernières années, outre celle en cours.

 

Sous évaluation de valeur immobilière : le déséquilibre du partage

Une donation ou un partage de succession comprend non seulement des biens immobiliers mais aussi des valeurs mobilières. Sous évaluer un bien peut alors entrainer une inégalité entre les co-héritiers ou co-donataires. Celui qui reçoit un portefeuille de valeurs sous évalués est désavantagé et cela peut créer des jalousies, voire des conflits au sein du même famille.

 

Sous évaluation de valeur immobilière : l'exercice du droit de préemption

L'exercice du droit de préemption est un risque majeur pour un propriétaire qui se satisferait d'une sous estimation ou de pratiques archaïques et non indépendantes d'évaluation de valeur immobilière. En effet, même si vous n'avez pas d'arrières pensées ou de motivations frauduleuses, la commune en zone urbaine, ou la Safer en zone rurale peuvent se porter acquéreur de votre bien au prix affiché. Et même si personne ne s'oppose à la vente de votre maison, ces droits de préemption peuvent s'exercer.

 

Donation, succession, déclaration ISF : bien évaluer son patrimoine immobilier

En sous évaluant la valeur de votre maison ou de votre pavillon, vous prenez aussi le risque de subir un redressement fiscal, d'une part sur les frais de mutation, d'autre part au titre de l'ISF. Il peut s'exercer sur les trois années précédentes en plus de celle en cours et porter sur la valeur vénale du bien immobilier.

 

Evaluation de valeur immobilière : demander l'avis d'un expert indépendant

Pour être fiable, l'estimation d'un bien immobilier doit apprécier la valeur à laquelle il peut être vendu sur le marché amiable à un instant t. Elle doit également être le fait d'un expert immobilier indépendant .

 

étude INSEE sur le logement : "Se loger coute de plus en plus cher".

Les dépenses de logement par ménage ont progressé en moyenne de 17 à 18  % entre 2005 et 2010.

Les prix de l'immobilier ont doublé depuis l'an 2000 et les loyers ont augmenté plus vite que les prix à la consommation...

Conditions de logement de 2005 à 2010

Légère amélioration, moins marquée pour les ménages modestes

Samuel Ménard, Gwendoline Volat (SOeS)

Résumé

En 2010, un ménage sur trois est propriétaire sans charge de remboursements d’emprunts au titre de sa résidence principale. Cette proportion est structurellement plus forte pour les plus de 65 ans et les ménages dont les revenus sont supérieurs au revenu médian et ce trait s’est encore renforcé depuis 2005.

En 2010, la surface moyenne par personne est de 41 m² et a peu progressé sur cinq ans par rapport aux vingt années précédentes, mais la situation est très variable selon la composition du ménage : les personnes seules ont en moyenne deux fois plus d’espace que celles qui cohabitent (73 m² contre 36 m²).

En 2010, 7 % des ménages comptant au moins deux personnes vivent dans des logements surpeuplés, et cette proportion grimpe à 33 % pour les familles nombreuses (au moins trois enfants). Globalement, en cinq ans, le surpeuplement recule, sauf pour les ménages modestes : parmi ceux-ci, la part des ménages en état de surpeuplement passe de 16 % à 19 %.

Presque tous les ménages disposent du confort sanitaire de base. Les ménages à bas revenus ou résidant dans des logements anciens ont de moins bonnes conditions de logement que les autres. Près de 30 % des locataires du parc social évoquent des problèmes de délinquance dans leur quartier, mais cette proportion a diminué depuis 5 ans.

Rappel sur la notion de loyer et de valeur locative

Valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données».

La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…).

La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

(Source: La charte de l'Expertise)

                       

Printemps 2012 / Le Crédit Relais /La Réforme des plus values immobilières/Actualités (loi de simplification du droit, loi de majoration droit à construire...)

Le Crédit relais : Mode de financement simple qui suppose une analyse de la valeur de son patrimoine concerné : avis de valeur ou expertise détaillée selon les banques concernées : idée : Acheter un bien avant d'avoir vendu...

Principe général : la banque avance entre 70 et 80 % du prix du logement mis en vente pour une durée limitée (1 à 2 ans) moyennant une rémunération (interêts au taux de crédits classiques). Le capital preté est remboursé à la banque le jour où le bien est vendu.

La plupart du temps la banque demandera à l'emprunteur ou sollicitera directement l'avis d'un expert "qualifié et assuré à cet effet" pour garantir sous sa responsabilité et après investigations et analyses la valeur du bien permettant sa mise en vente sur le marché concerné.

Le montant du crédit sera déterminé par "la valeur nette" du bien selon deux méthodes au choix selon l'accord conclu ou la volonté imposée par l'établissement preteur.

Plus value immobilière : Un nouveau mode de calcul depuis le 1er février 2012 : référence CGI article 150 U à 150 VH du Code Général des Impots.

Loi "de simplification du droit " du 22 mars 2012 dite loi WARSMANN : dispositions concernant l'immobilier : exemples

* bail commercial : date du congé art 2 modifiant l'article L 145-9 du Code de Commerce.

* vente de fonds de commerce : article 3 modifiant l'article L 141-1 du Code de Commerce.

Loi de majoration de surface à construire (30 % de surface à construire en plus) : loi n° 2012-376 du 20 Mars 2012 (JO du 21). Mesure qui doit permettre aux constructeurs et aux propriétaires entendant accroitre la surface de leur logement de dépasser et majorer  les droits attachés à la densité existante et autorisée (gabarit, hauteur, emprise au sol, COS...) connus dans les documents d'urbanisme opposables de 30 %.

 

Année 2011

Le viager :  solution de transmission et accroissement de revenus ?

Le role de l'expert immobilier est déterminant en matière d'expertise pour préparation d'une vente en rente viagère : recherche de la valeur vénale de l'immeuble concerné, calcul d'un bouquet et d'une rente mensuelle...

De plus en plus sollicité en période actuelle de crise, le viager simple ou hypothécaire (banque) peut etre conseillé.

Les experts ou notaires sont concernés.

Quelques rappels sur le principe du viager :

Avec d'un côté des retraités qui ont du mal à joindre les deux bouts et de l'autre des investisseurs qui pensent à leurs vieux jours, le viager s'offre comme une alternative ?

Ce type de transactions connaît un nouvel élan.

Lié à l'allongement de la durée de la vie et à la difficulté pour de nombreux retraités de conserver des conditions de vie confortables.

Un interet : « il s'agit pour les personnes âgées d'améliorer leurs revenus. Et parfois même, c'est la seule façon pour elles de continuer à occuper les lieux où elles ont toujours vécu. »

Un pari

Le principe de la vente en viager ? Le vendeur, généralement une personne âgée, cède son habitation en échange d'une rente garantie à vie et aussi, dans la plupart des cas, d'une somme initiale.

Le plus fréquemment, il s'agit d'un viager occupé, le vendeur conservant le droit d'habiter les lieux. L'acheteur, lui, bénéfice d'un prix d'achat bien plus bas que le marché. Mais ne sait pas combien de temps il devra verser la rente viagère au vendeur... Pour définir les sommes à verser, on s'appuie sur les tables de mortalité établies notamment par les compagnies d'assurances et qui sont de plus en plus en fiables. »

Risque obligatoire

Une vente en viager inclut forcément la notion de risque. Elle peut avantager soit le vendeur, soit l'acheteur (cas tout de même le plus fréquent). La date du décès du vendeur étant par essence inconnue, les deux parties courent le risque d'être perdant. Ce risque, juridiquement appelé « aléa », est obligatoire dans ce type de contrat (Code civil article 1975). Si cet aléa n'existe pas réellement, c'est-à-dire si le vendeur est malade au moment de la vente et décède rapidement après, la vente sera annulée.

D'autre part, si l'acheteur (débirentier) décède avant le vendeur, les héritiers du premier devront continuer de verser la rente au second. Toutefois, il existe des assurances qui couvrent la rente en cas de décès de l'acheteur. De même,la revente du viager par les héritiers est toujours possible. Ce qui ne changera rien à la situation du vendeur (crédirentier).

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Quelques mots du vocabulaire relatif à la vente par viager.

- Bouquet : désigne le capital initial versé par l'acquéreur. Généralement plus le bouquet est important, moins les rentes le sont et inversement.

- Crédirentier : désigne le vendeur. Lequel fait en quelque sorte crédit à l'acheteur qui lui verse des échéances jusqu'à son décès.

- Débirentier : désigne l'acheteur. Lequel va s'acquitter de sa dette envers le vendeur en payant des échéances. Leur nombre en est forcément indéterminé.

- Indexation de la rente : en règle générale, les deux parties se mettent d'accord pour prévoir une révision de la rente viagère en fonction de l'indice INSEE ou du coût de la construction. Elle est dans la plupart des cas révisable à date fixe chaque année.

- Rente viagère : somme d'argent versée par le débirentier au vendeur. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou autre selon l'accord conclu entre les deux parties. La fréquence mensuelle est généralement choisie.

- Viager occupé : le vendeur continue à vivre dans son bien jusqu'à son décès.

- Viager libre : ce type d'offre, plus rare à la vente, permet à l'acquéreur de disposer immédiatement du bien.

 Sur ce sujet, notre cabinet reste également à votre écoute pour tous conseils.

 

Ete 2011    

Les points de vérifications pour évaluer un logement.

Connaître la valeur exacte d’un bien dans le contexte actuel... au delà de l'analyse essentielle à mener en macro économie et micro économie, il convient aussi "d'observer".

En général, le prix « officiel » d’un bien s’affiche dans les petites annonces des journaux, des sites Internet et dans les vitrines des agences immobilières. Mais tout le monde sait que cette valeur souvent d'approche commerciale s'apprecie logiquement comme étant discutable.

 Le jeu de la négociation est ouvert entre vendeur et acheteur. Pour le premier, l’éternel objectif consistera à céder son bien au meilleur prix. Pour le second, le but recherché sera de ne pas le payer trop cher. Malgré ces deux logiques opposées, le prix de vente ne relève pas du hasard. Il est le fruit d’un rapport entre l’offre et la demande locale. Il dépend aussi de critères objectifs d’appréciation concernant le bien lui-même.

 En matière d’évaluation, tous les professionnels vous diront qu’un bien ne ressemble à aucun autre.

Le prix moyen des ventes réalisées dans le secteur constitue une base de départ, mais il est ensuite minoré ou majoré selon les caractéristiques propres de l’habitation et des règles juridiques et fiscales applicables.

Les critères

L’état

Un appartement ou une maison possedent des installations (électriques, sanitaires, etc.) souvent vétustes ou à contrario avec rénovation.

Le cout des travaux sera partiellement ou totalement ajouté ou déduit du prix de base.

 Conséquence: impact sur la valeur avant fixation d'un prix commercial

L’étage et l’ascenseur et l'exposition

Impact : luminosité, bruit, rez-de-jardi, balcon, terrasse, charges de copropriété... 

 Le plan

Une distribution rationnelle, adaptée aux conforts de la vie actuelle (cuisine proche du salon, chambres sur cours, etc.)  

Les « annexes »

La vente d’une maison et d’un appartement comprend parfois un garage, une remise, un atelier, une cave aménageable ou une chambre de service. Même si ces « dépendances» ne sont pas à proprement parler des surfaces habitables (sauf une chambre de service de plus de 9 mètres carrés), elles ont une influence sur le prix de vente.

 Placer le bien dans son contexte

 

L’état général de l’immeuble

La date de construction

Le quartier

Enfin, la valorisation tient aussi compte de l’environnement de proximité, des atouts (parcs, jardin, rue piétonne, etc.) comme des éventuelles nuisances (aéroport, voie passante, restaurant, garage, etc.).

                                                                                                        

Printemps 2011

Immobilier : acheter ou louer ?

Réflexion sur article relevé dans la rubrique Les Echos

Sur le long terme, les primo-accédants ont intérêt à devenir propriétaires de leur résidence principale. 

 Encore faut-il acheter à un prix compétitif et financer son opération au meilleur taux. 

Toute vente prématurée peut s'avérer risquée en raison des frais entraînés par l'accession à la propriété.

Qu’est ce qu’un prix compétitif ?

L’expert en évaluation aura pris soin de répondre à deux réflexions dans ces travaux : la motivation d’achat au moment de l’expertise et la mesure du risque pour l’investissement dans la durée, le tout dans une analyse du contexte local social et économique.

Sur fond de remontée des taux d'intérêt et de stabilisation des prix des logements, des primo-accédants ont-ils intérêt à franchir le pas ? Est-il plus judicieux de rester locataires alors que l'évolution du marché de l'immobilier manque de visibilité ? Certes il existe des facteurs structurels de soutien comme le manque de logements à certains endroits. Mais le durcissement des conditions de crédit et l'hésitation des prix dans cette période pré-électorale font réfléchir bon nombre de candidats à l'accession à la propriété. 

Dans sa dernière étude trimestrielle, la FNAIM reconnaît que les prix des logements anciens ont perdu 0,3 % en moyenne au niveau national et même 2 % au niveau de l'Ile-de-France.

Une preuve que le risque le plus important de l'accession à la propriété consiste à acheter trop cher ou juste avant une glissade des prix de l'immobilier résidentiel.

Acheter sa résidence principe nécessite de s'engager sur le long terme. Pour boucler leur plan de financement, les acquéreurs empruntent sur quinze ou vingt ans. Parfois sur une durée encore plus longue. Signer un contrat de prêt d'une telle durée ne signifie nullement que l'on va l'honorer jusqu'au bout. D'ailleurs la plupart des propriétaires changent de logement tous les sept ans. Les banquiers prennent en compte cette donnée pour que les emprunteurs remboursent essentiellement des intérêts durant les premières années de leurs prêts…

Au bout de 10 ans, l'achat se révèle gagnant par rapport à la solution locative. 

En attendant, pour réussir son achat immobilier, mieux vaut acheter sa résidence principale au meilleur prix et financer au taux d'intérêt le plus compétitif possible. Dans le contexte actuel, cela revient à ne pas se précipiter et à saisir les opportunités pouvant se présenter au cours des prochains mois. Et bien sûr, à négocier tant le prix d'acquisition que le plan de financement : l’intérêt préalable d’une expertise en valeur peut s’avérer utile...

 

 Année 2010

DIAGNOSTIC ASSANISSEMENT NON COLLECTIF (ANC)

 La loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006 rendait obligatoire le diagnostic des ANC lors des ventes à partir du 1^er janvier 2012.

 La loi grenelle II du 12 juillet 2010 est venue modifier quelques points : 

Désormais le diagnostic ANC sera intégré à l’acte de vente dès le 1^er janvier 2011, daté de moins de 3 ans à la signature de l’acte de vente.

Précision importante : si le diagnostic imposé aux communes au 1^er janvier 2012 est inexistant à la date de janvier 2011 ou si sa validité est supérieure à 3 ans, la réalisation de ce diagnostic sera à la charge du vendeur. (les SPANC sont les organismes habilités ayant pouvoir éventuel de délégation).

Novembre 2010

Grenelle II et DPE

La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 rendra obligatoire à compter du 1er janvier 2011 l’affichage du classement énergétique des biens résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans toutes les annonces immobilières de vente et de location, quelle que soit l’affectation du bien.

Le logement décent

La loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 a institué plusieurs dispositions protectrices en faveur du locataire, notamment l’obligation, pour le bailleur, de mettre en location un logement “décent”. Une notion que définit le décret 2002/120 du 30 janvier 2002. 

La sécurité et la santé des locataires

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par l’article 2 du dit décret. 

• Il doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. 
• Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements. 
• Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage. 
• La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. 
• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement. 
• Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 
• Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. 
• La notion de pièces principales est défini par le troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit des pièces destinées principalement au séjour et au sommeil. Elles ont une surface habitable d’au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. 
• Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. 
• La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Réforme d’urbanisme et division foncière

Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable. 
La question de l'application des dispositions des plans locaux d'urbanisme (PLU) est donc amenée à se poser de plus en plus fréquemment.

Bail commercial

Le statut des baux commerciaux en France est régi par le décret du 30 septembre 1953 codifié. Il présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle "la propriété commerciale".